事務所(大～中規模オフィス・ビル)賃料のコスト削減

(1) 事務所賃料のコスト構造

法人企業のオフィス・ビルの事務所用途における賃貸借契約は2～3年の契約期間が多く、賃料については以下の構成となっております。

賃料 + 共益費 (+ 電気代・空調費)

入居率の悪い物件などは、6ヶ月程度のフリーレント期間(一定期間の賃料免除)を設定している場合も多く、法人企業向けの事務所用物件は、インターネットでも多くの物件を閲覧することができますが、賃料は公開していないというケースが見られます。

(2) 事務所賃料の業界について

大規模オフィス・ビルについて

大手不動産会社によると、大規模オフィスは延床面積が5,000坪以上と定義されており、財閥系不動産会社やファンド等が物件オーナーであるケースが多いです。

賃貸借契約においては、物件オーナーとの直接契約ではなく、仲介会社や管理会社などを通じての契約手続きが一般的です。

近年は、地震をはじめとする自然災害への対策から、耐震性やセキュリティ対策に優れた物件や環境への配慮を施した物件に人気が集まる傾向があります。

今後も新規供給は増えていく一方で、利便性に劣るエリアでは空室率が増加するという、二極化の局面を迎えることが予測されています。

中規模オフィス・ビルについて

中規模オフィス・ビルについては、延床面積が300～5,000坪と定義されています。
バブル期に大量に供給があり、築年数が30年以上経過しているケースが多く見られます。

賃貸借契約においては大規模オフィス・ビルと同じく、オーナーとの直接契約ではない仲介会社・管理会社などを通じた契約が一般的です。

近年は、中小企業やベンチャー企業のニーズを捉えた築年数の浅い中規模オフィス・ビルに人気が集まる一方、築年数が古い中規模オフィス・ビルは大掛かりなリニューアル工事を行わないと入居してもらえず、業界としては新陳代謝が活性化している流れがあります。

(3) 事務所賃料のコスト削減ポイント

大規模オフィス・ビルの賃料減額・削減の場合

大規模オフィス・ビルでは信託・証券化を行っているケースも多く、その場合にはステークホルダーを重視した賃料の減額・削減交渉を行う必要があります。

単に減額を打診するのではなく、契約スキームや物件の特性を正確に踏まえたうえで、周辺相場等の客観的な具体的根拠に基づき、ステークホルダーにも「メリットがある」と納得してもらえるように交渉することが賃料減額のポイントです。

中規模オフィス・ビルの賃料減額・削減の場合

中規模オフィス・ビルの賃料減額・削減交渉時においては、何よりも物件オーナーとの信頼関係の継続を大切に考えます。

中規模オフィス・ビルにおいては物件オーナーが個人のケースも多いため、物件オーナーの性格やこれまでの信頼関係を踏まえたうえで、周辺相場等の客観的な具体的根拠に基づき、物件オーナーにもメリットがあると納得してもらえるよう交渉することが賃料減額のポイントです。

大・中規模オフィス・ビル双方で挙げたポイント以外で、仲介会社や管理会社を通じて減額の要望を提出し、間接的な交渉を行う場合もありますが、いずれも多くの物件で重要なポイントを押さえた交渉を行うことで減額が可能です。　

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（事例）年間事務所賃料契約の減額

削減項目一覧